+7 (495) 505-02-71
Как правило, арендатор узнает о планах арендодателя или собственника из уведомления арендодателя о сроках реконструкции. Клиентоориентрованные арендодатели, как правило, сообщают арендаторам о планах на реконструкцию при заключении договора аренды. Получение уведомлений, как правило, не несет особых правовых последствий. В уведомлении указывается, что при подписании договора следует учитывать срок начала реконструкции. Рекомендуем обращать внимание на условия расторжения договора аренды в случае, если срок окончания договора аренды позднее даты начала реконструкции.
Особую внимательность рекомендуем проявить при получении подписать предварительный договор по окончании реконструкции. Правовые последствия предварительного договора могут повлечь серьезные риски для арендодателя. Заключение предварительного договора аренды обязывает арендодателя заключить основной договор, который может содержать условия абсолютно не выгодные ему. Если арендодатель обещает сохранять действующие ставки арендной платы после реконструкции, это влечет за собой только сохранение суммы, которую платит арендодатель за один каратный метр, а количество квадратных метров может существенно измениться.
Из вышесказанного следует, что заключение предварительного договора аренды при реконструкции возможно после тщательного анализа рисков и последствий, поскольку закрепление в нем обязанности арендатора пользоваться новым офисом «с сохранением ставки арендной платы» означает лишь то, что арендатор должен платить за предоставленное арендодателем помещение, которое может быть в разы больше необходимого, за ту же сумму, которую он платил за 1 м2. Размер помещения при этом арендодатель сохранять, как правило, не обязуется. Во время реконструкции могут быть периоды, когда пользование старым помещением будет затруднено из-за производства строительных работ.
Помимо проведения юридической экспертизы договора аренды с перспективой реконструкции и оценки финансовых рисков, провести переговоры с арендодателем на предмет понижения арендной ставки в период реконструкции. Подготовиться к таким переговорам помогут занятия в переговорном клубе или домашняя тренировка на примере следующего переговорного кейса:
Некая фирма, специализирующаяся на сдаче помещений в аренду, владела десятком одно- и двухэтажных строений в черте города и сдавала их в аренду. Уже лет двадцать говорили о том, что эти строения будут сносить, а территорию реконструировать. Но никто не верил, что это будет в ближайшем будущем. И вот фирма-арендодатель предложила всем арендаторам выкупить арендуемые помещения по достаточно высокой цене. Арендатор раздумывает: выкупать здание за $1500000,которое уже, может, решили сносить, не хочется. Да и жена категорически против такой покупки. Просто съехать невозможно потому, что это всё равно, что похоронить свой бизнес, т. к. десятки тысяч долларов вложены в рекламу и ремонт помещений, и просто переехать в другое место всё равно, что начинать бизнес с начала.Арендодательвремя на раздумья дал очень мало, угрожая продать другим, апредставители администрациине проясняют ситуацию — принято или не принято решение о сносе. Время для раздумий кончилось, и арендодатель ждёт ответа. Соседнее здание уже купил другой арендатор.
РОЛИ И ИНТЕРЕСЫ
Арендодатель — быстрее продать строения.
Арендатор — продолжить арендовать не покупая.
Другой арендатор — уже купил, но советов давать первому не хочет, но тоже недоволен арендодателем.
Представитель администрации — не быть участником интриги и не брать никакой ответственности
13 июня 2018 года
